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底地整理の方法について
以前、底地の売却についてコラムを書かせて頂きました。
今回は、その売却方法（整理方法）について、もう少し深堀して書かせて頂ければと思います。
【テーマ】
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１．底地の整理方法とは
①借地人への底地の売却
②借地人から借地権を買取
③底地と借地権の同時売却
④底地と借地権の等価交換
⑤底地のみの売却
２．まとめ
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1．底地の整理方法とは
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まずは前提条件から。
底地整理とは、底地、借地権の法的関係を終了し、地主（借地人）が完全な所有権を取得し、自分の土地として自由に活用できる状態にすることを指します。
底地の整理方法には主に5つの方法がございます。
①建物所有者（借地人）への底地の売却
②借地人から借地権を買取
③底地と借地権の同時売却
④底地と借地権の等価交換
⑤底地のみの売却
以下、順を追ってみて参ります。
まず初めに、借地権者へ底地を売却する方法が挙げられます。
借地権者は、借地権のままでは、建物の増改築や大規模リフォーム等をする際に、承諾料を支払わないといけない立場にございます。
そのような背景から、借地権者の中には、所有権を取得して土地・建物を自由にしたいという思いを抱えている人は少なくありません。
タイミングや利害の一致度合いによっては、比較的高値で購入してくれるかもしれません。
次に挙げられるのは、逆に借地権者から借地権を買取る方法です。
借地権を買取り、所有権にできれば、将来売却する際にも、市場価格での売却が可能になります。
借地人へ底地の買取を打診した際、借地権者にも売却の意思があれば、同時売却もひとつの手段になります。
地主と借地人の共同売却であれば、通常の所有権での売却と同様になり、市場価格での売却ができる可能性が高くなります。
ただし、共同売却の際には、後々のトラブルにならないように、底地と借地権の２つの売買契約が成立することで、契約が有効になるという条件を付加する等の手続きを取っておくことをおススメ致します。
底地の整理方法には売買のみでなく、「等価交換」という考え方もございます。
等価交換による整理方法とは、
底地と借地権とを合意した割合で交換してお互いに所有権を取得する方法です。
等価交換によるメリットは、金銭の授受が発生しないことです。
底地を手放すつもりはないが、借地権を買取るっだけの資金を準備できないというケースの場合に適しています。
上述の方法がいずれも困難である場合は、底地のみの売却が検討に入るかと思います。
一般的な候補になるのは、底地に強い買取業者、或いは個人投資家になります。
個人投資家の場合は、地代の収益から逆算した金額で考えられるのが一般的です。
買取業者の場合も上記のような方法の他に、買取後に借地権者との交渉を考えているケースもございます。
地代設定が適正である場合は、個人投資家への売却が高値が付くケースもあるかとは思いますが、地代が著しく低い場合は、底地に強い業者へ相談した方がよいかもしれません。
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２．まとめ
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底地の整理方法について解説致しました。
一括りに「底地の売却・整理」といっても、その方法は種々ございます。
そもそも、代々より底地の相続を受けて所有しているだけで、
手持ち無沙汰なっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
弊社ではこれまで数多くの底地の取引の経験から、多くのノウハウがございます。
底地の整理をご検討されていらっしゃいましたら、是非お気軽にお問合せ下さいませ。