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借地権と底地を交換し、お互いが完全所有権を得るために交換するケースが見られます。完全所有権となることで、活用がしやすくなり、資産価値の向上も見込めます。

民法では、借地権の売却には地主の承諾が必要とされています。

底地を売却する際、法律上、借地人の明示的な同意は必要ではありませんが、借地契約によっては事前の通知や同意が求められることがあります。借地人との良好な関係を維持するためにも、事前に意向を確認し、可能な限り協議を行うことをおすすめします。

可否でいえば可能ですが、借地権および底地を管轄する借地借家法は、借地人の保護が色濃い法律です。賃貸借と同様に、返還を求めるには正当な事由が必要であり、その事由の正当性が認められることは容易ではありません。とはいえ、交渉次第で返還してもらえる可能性を高めることはできます。弊社は、底地・借地の取引の実績が豊富にございます。借地人との間でトラブルが発生した場合、あるいは交渉がうまく行かない場合も、お気軽にご相談ください。

最も難しいのは、買主を見つけることです。完全所有権の土地と比較して自由度が低く、借地権者と常に良好な関係性を保たなければならないことから、需要は下がります。多くの場合、底地の買主となるのは、借地権者か底地の買取をしている不動産会社です。買主の候補が見つかったとしても、売却条件をすり合わせる工程に時間を要することもあります。

路線価における底地の財産評価割合は30〜40％程度ですが、一般的な不動産の相場にこの割合を乗じた金額で売却できるとは限りません。底地の取引価格は、地域や立地、土地の大きさ、形状、利用可能性、周辺のインフラや開発計画、市場の需要と供給のバランスなどの影響を受けます。また、底地が所在するエリア地域の法律も、取引価格に少なからず影響します。

まずは借地人に対して書面で通知し、支払いを求めましょう。地代を滞納している場合、相続が発生したり、借地権の返還を希望していたりすることもあり、契約解除や明け渡し交渉に発展する可能性もあります。

返還時は、基本的に原状回復＝更地にすることが求められます。ただ一方で、借地借家法では、借地権の存続期間が満了した場合に契約の更新がない場合、借地権者の建物買取請求権を認めています。更新時に地主が更新を拒否した場合、借地権者はこの権利を行使することができます。

借地権の更新時に地代の見直しを行うことは可能ですが、見直しの可否は借地契約の条件や地域の法律、両当事者間の合意に依存します。地代の見直しを希望する場合は、事前に法的なアドバイスを受けると共に、土地所有者との交渉に臨むことが重要です。

前提として、物納するには現金で納税することが難しいことを認めてもらわなければなりません。また、他に適当な資産を所有されている場合は、底地の物納が認められません。結論としては、底地の物納は可能ではあるものの、難しいと言わざるを得ないでしょう。

共有不動産の処分や大幅な改修に関してはすべての共有者の意思が必要ですが、賃貸に出すという「管理行為」については共有者の持分の過半数で決することができます。また、簡易的な修理などの「保存行為」は、他の共有者の意思が不要です。

持分の一部、全部に限らず「譲渡所得」が出た場合は、所得税・住民税が課されます。

住宅ローン名義は、離婚という事情があっても変えることはできません。いずれかが一括返済する、あるいは借り換えによって単独名義とすることは可能ですが、まとまった費用や単独名義人となる人に一定の収入が必要になるため、単独名義とすることが現実的ではないケースも少なくありません。

可否でいえば可能ですが、元夫は自分が住んでいない家の住宅ローンの返済を継続しなければなりません。元夫の返済が滞れば、元夫の持分が差し押さえられるおそれがあります。

土地については、分筆によって共有状態を解消することができます。ただし、分筆にもすべての共有者の同意が必要であり、分筆時の測量に一定の費用と時間がかかる点にはご注意ください。

「換価分割」という方法があります。不動産を売却し、手元に残った資金を相続割合に応じて分割する方法です。また、その他の資産がおありであれば、一人は不動産、一人は現金といった分け方もできます。

共有不動産に限らず、不動産の売却には所有者の意思確認が必要です。意思能力が欠如していると判断された場合、不動産は売却できません。ただし、法定後見人制度を利用するなどして売却する方法はあります。

やはり、持分の一部を売却するより、すべての共有者が協力して不動産全体を売ったほうが高く売却できます。共有者の意思が統一できない場合は、自分の持分を他の共有者に買い取ってもらえないか検討してみましょう。第三者に売却するより、高く売れる可能性があります。

共有不動産の売却収益および手数料は、原則として共有者間でその持分比率に応じて分配・負担します。たとえば、共有者Aが50%、共有者Bが50%の持分を持っている場合、売却収益も同じ比率で分配されます。手数料などの負担も同様です。ただし、共有者間で別の合意がある場合は、その合意に基づいて分配比率が変更されることもあります。

不動産の共有者に認められている権利の1つです。共有者が共有物分割請求をすると、他の共有者は共有状態の解消のために動かなければなりません。

残置物の処分費用を考慮させていただきますが、現状のままでの買取が可能です。

弊社では、持分の一部を買い取らせていただくことも可能です。

空き家に限らず「譲渡所得」が出た場合は、所得税・住民税が課されます。ただし、相続した空き家であれば「相続空き家の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」といった控除特例によって、節税できる可能性があります。

建物の評価がされない一戸建てを「古家付き土地」として売却するケースがあります。

空き家を解体すると「住宅用地の特例」の適用がなくなり、固定資産税が実質的に増税しています。弊社でそのまま買い取らせていただくことも可能なため、現状のままご相談ください。

一説には「築20年程度で価値がゼロになる」と言われていますが、状況や立地などによるためこの限りではありません。築25年、30年であっても建物が評価されることもあります。

弊社のように現状のまま買い取る企業や買主様もいるため、まずは現状のままご相談ください。解体することになった場合、リフォーム費用が無駄になってしまうおそれがあります。

適正な管理の基準はありませんが、空き家対策特別措置法による増税などのペナルティを避けるには、最低限、周囲に危害を与える状態になってしまうことを避けるべきでしょう。人が住まなくなった空き家は、急速に劣化が進むものです。1ヶ月に一度など、定期的に空き家および庭などを目視で確認し、換気・清掃することをおすすめします。必要に応じて、草木の剪定や修繕・メンテナンスをすることも大切です。

弊社の買取であれば販売活動が不要のため、周りの方に知られずに売却していただくことができます。

親御さんの意思能力がある状態であれば、ご本人に委託された代理人が売却手続きをすることができます。認知症などにより意思能力が欠如していると判断される場合は、法定後見人制度を利用するなどして売却していただくことになります。