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競売を回避せよ！「任意売却」とは？？
今回は、「任意売却」についてお話ししたいと思います。
様々な理由で住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合、
競売が実行される前に、「任意売却」という選択肢があります。
任意売却とは、”住宅ローンを滞納していしまっている状況”で、
“売却して得たお金で住宅ローンの残債が完済できそうもない状況”の中、
債権者（借り入れ先の金融機関）と話し合いをしたうえ、同意を得て売却することです。
■滞納を放っておくとどうなるの？
多くの方は、不動産を買うときに銀行などの金融機関で住宅ローンを組みますが、
その際、金融機関は抵当権という担保を不動産に設定します。
住宅ローン返済の滞納が3～6ヶ月連続して続くと、
金融機関(債権者)は少しでも住宅ローンを回収するために、
この抵当権をもとに、担保物件を差し押さえて裁判所に競売を申し立てます。
債権者は「所有者(債務者)からの返済によっては回収が見込めない」と判断し、
「担保物件を強制的に売却して、住宅ローンをまとめて回収しよう」と考えるわけです。
競売は、裁判所がいわゆるオークションのように競り売りの方式で購入者を決めます。
つまり入札した人の中から最も高値の人に購入する権利が与えられるのです。
競売にかけられると、所有者(債務者)は以下のような状況に陥ると思われます。
・相場よりも安い価格で売却される傾向がある。(残債が多く残る。)
・競売で得られた資金は、債権者に優先的に充てられる。
・所有者の都合は考慮してもらえず、法的手続きに則って退去しなければならない。
・物件の所在地、写真などが公表されてしまう。
■任意売却のメリット
任意売却では「債権者の同意」を得る必要があったり、
「債権者が売却価格を決定」したりすることが、通常の不動産売却とは異なる特殊な点です。
任意売却によって競売の実行を回避することができると、次のようなメリットがあります。
・相場で売却できる。(残債の返済計画が立てやすい。)
・債権者との交渉次第では、引越し費用を確保できる場合がある。
・債権者との交渉次第では、引越し時期などを考慮してもらえる場合がある。
・秘密裡に進めることができる。
・売却先によってはそのまま住み続けることができる場合がある。（リースバック）
■競売が実行されないためには…
とにかくスピード感を持って確実な売却先を探さなければなりません。
また、債権者や役所（税金の滞納も併発している場合が多いです。）とのやり取りには
相応の知識、経験が求められます。
「一体全体、何から始めてどうすればいいの？！」
一人で頭を抱えなくてもいいんですよ！
だって、ジェイワンホームズに頼めばいいんですから！
◇ ◇ ◇
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ページ作成日 2024-02-02