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擁壁のある物件で確認するべきこと
不動産を購入・売却する際、建物そのもの以外の要素として、懸念材料としてよくげられるものに「擁壁の有無」がございます。擁壁の存する不動産をご所有の方は、必ず確認しておいた方がよいことですので、今回のコラムとさせて頂きました。以下より解説致します。
【テーマ】
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1．擁壁とは
2．擁壁の種類
3．擁壁で確認すること
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１．擁壁とは
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そもそも擁壁とは何か？からお話をして参ります。
擁壁とは、斜面の土を留めるための壁状の構造物のことを指します。
傾斜地など、高低差のある土地に建物を建てる場合、高い土地に荷重や圧力がかかると斜面が崩れる可能性があります。その斜面の土を留めるためにつくられる壁状の構造物が擁壁です。
擁壁には崖の崩落リスクを防止し、建物を守る役割があります。
擁壁のある物件のご購入を検討、或いは既にご所有されていらっしゃる方は、事前に「宅地造成等規制法」を内容をご確認されることをおススメ致します。
宅地造成等規制法は、崖崩れや土砂の流出による災害防止のための法律です。
都道府県知事等が崖の崩落等が発生しやすい区域を規制区域に指定し、その区域内で行われる宅地造成についての規制を行います。
対象となる工事は着工前に許可が必要となり、定められた技術基準に達していない擁壁は造ることができません。
基準に適合していれば、竣工後に「検査済証」が交付されます。
擁壁がある土地の所有者は、擁壁の維持管理をする義務があり、それを怠った場合は改善勧告は改善命令を受けることもあります。
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２．擁壁の種類
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擁壁は工法や材料によって種類が異なります。
宅地に使用される擁壁は主にいかのものになります。
①RC造擁壁
②間知ブロック擁壁
③大谷石積み擁壁
順に説明を記載致します。
①RC造擁壁
RC造擁壁とは、コンクリート製の擁壁のことです。
鉄筋コンクリート造と無筋コンクリート造の2種類に大別されます。
立地条件や斜面の形状、崩落のリスクのレベルによって、逆T型やL型、重量式、もたれ式、片持梁式などの形状の擁壁が造られます。
②間知ブロック擁壁
いくつものブロックを組み合わせて設置された擁壁が、間知ブロック擁壁です。
間知ブロックは、通常のブロックとは違い斜めに積み上げるコンクリートブロックで、石垣などにもよく使われています。
間知ブロック擁壁は、現行基準を満たしていれば高さ5ｍまでの擁壁設置が可能となります。
また、外側からは見えませんが、一定間隔で鉄筋コンクリート造の控え壁が造られています。
一般的に、高低差の大きい住宅地に用いられており、壁面が傾いていることが特徴です。
③大谷石積み擁壁
大谷石積み擁壁とは、大谷石を積み上げて造られた擁壁のことです。
大谷石とは、軽石凝灰岩の一種で比較的加工がしやすい石材であることから、昔から外壁や土蔵の建材などに使用されてきました。
しかし、大谷石造りは経年により劣化していくために、安全性が確保できないと判断され、現在は建築違反や既存不適合とされます。
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3．擁壁で確認すること
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不動産の取引上のトラブルで擁壁が絡んだものは決して少なくありません。
トラブルを回避するためにも、「検査済証は交付されているか」「隣地との境界はどこにあるか」を確認しておく必要がございます。それ以外にも確認しておいた方が良いことを以下に列挙します。
①擁壁の表面状態の確認
まず擁壁の表面をチェックし、どのくらい劣化しているのかを見ます。
亀裂は入っていないか、はらみはないかなどを目で確認しましょう。
さらに二段擁壁や二重擁壁は違反建築の可能性がありますので、こちらも同様にチェックします。
亀裂が大きく入っている、そもそもすでに傾いているといった場合は、古い擁壁を取り壊して新しいものを建設しなければなりません。
擁壁の表面から水が出ていないか（湿っていないか）、苔が生えていないかもチェックします。
②材質と構造の確認
擁壁の材質と構造も大事なポイントです。
自然石積み擁壁は、擁壁として認められていません。
現在は、人工的に作られたブロックなどが使用され、コンクリートで積み上げ、十分な強度がある擁壁のみが認められています。
古い物件を購入する場合は特に注意しましょう。
擁壁が2ｍを超える場合は、管轄の役所で工作物建築確認及び検査済証を取得して確認できます。
③適切な水抜き穴が設置されているかの確認
擁壁は、壁面の面積3平方メートルにつき1か所以上、内径7.5cm以上の水を抜くための穴（水抜き穴）が必要です。
水抜き穴が十分あるか確認しましょう。
水抜き穴に土や草がつまっていないかも同様にチェックします。
以上になります。
擁壁は不動産取引ではトラブルになりやすい項目でもあります。
トラブル回避のためにも、擁壁の存する不動産をご購入検討・或いはご所有されている方は最低限の基礎知識を身に付けておくことをおススメ致します。