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再建築付加物件のリフォーム可能範囲
以前、再建築不可物件についての解説を致しました。
再建築不可物件のコラムページはこちら
原則、再建築不可物件は、建物の老朽化が進んだとしても建て替えは不可になります。
現在、再建築が不可の物件にお住まいの方や、ご所有されている方の中には、
建て替えが出来ないなら、せめてリフォームをしよう・・・とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
とはいえ、何でも好きにリフォーム・リノベーションができるというわけでもございません。
では、再建築不可物件はどこまでリフォーム・リノベーションが可能しょうか。
以下より解説致します。
【テーマ】
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１．リフォーム・リノベーションが可能な範囲は？
２．リフォーム・リノベーションの際の注意点とは？
３．リフォーム・リノベーションをせずに売却する場合は？
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1．リフォーム・リノベーションが可能な範囲とは？
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再建築不可物件といえど、全く工事ができないというわけでもございません。
一定の範囲であれば、リフォーム・リノベーション工事は可能でございます。
一定の範囲とは、原則として、建築確認申請が不要な範囲です。
建築確認申請とは、新築や移転の際、建築基準法に適合しているかどうかを都道府県或いは市区町村等その地区を管理する建築主事、指定確認検査機関に確認してもらうための申請を指します。
建築基準法では、新築の際は原則、公道等の幅員4m以上の道路に2m以上接道していることと定められています。（以下、「接道義務」といいます。）
再建築不可物件は、この接道義務を果たしていない物件のことを指します。
よって、接道義務を果たしていない物件では建築確認申請の提出が必要な工事は許可がもらえません。
故に、再建築不可物件で可能な工事は、建築確認申請が不要な工事になります。
では、建築確認申請が不要な工事とは何か？
順に解説致します。
①増築・改築・移転（準防火・防火地域以外で10㎡以内の工事）
増築・改築・移転の工事で、10㎡超の工事は建築確認申請が必要になります。
準防火地域・防火地域以外で、10㎡以下の工事は建築確認申請が不要になります。
②大規模修繕・大規模模様替え（主要建造部の1/2未満の工事）
リフォーム・リノベーションの際の修繕・模様替えとはそれぞれ以下を指します。
修繕：経年劣化した建物の一部を同様の材質・形状・寸法で原状回復すること
模様替え：建築物の規模・構造、昨日の同一性を損なわない範囲で変更を加えること
上記①②が、建築確認不要の工事になります。
これらだと、再建築不可の物件でも工事が可能です。
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２．リフォーム・リノベーションの際の注意点とは？
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建築確認申請不要の工事を前述致しましたが、それでも再建築不可物件のリフォーム・リノベーションの際には注意が必要です。
再建築不可物件は、建築基準法の施工以前に建てられた物件が多いです。
そのため、リフォームとなると、耐震基準を満たすようなリフォーム・リノベーションが必要になることもあるでしょう。
そうなると、場合によっては、新築を購入するよりも高いリフォーム費用になる可能性もございます。
また、再建築不可物件は接道義務を果たしていないことから、工事の際に必要な重機等が入れないケースも珍しくありません。
工事費用の見積もりの際、外観を見てのみの見積もりの場合だと、追加費用発生のリスクが高くなります。
そのようなことが起こると、トラブルにつながることもあるでしょう。
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３．リフォーム・リノベーションをせずに売却する場合は？
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リフォーム・リノベーションをせずに売却をする場合も、通常の接道義務を果たしている物件と比較するとある程度の注意が必要になります。
それは、売却を検討する際は不動産会社に依頼をするかと思いますが、
再建築不可物件について慣れていない業者も多数存在するということです。
「再建築不可だから・・・」という理由で売却の依頼を断る業者も存在します。
弊社では、これまでの経験より、再建築不可物件の売却に向けてのノウハウ・アプローチ手法が多くございます。
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ページ作成日 2021-08-28