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どうすれば売却しやすくなる？再建築不可物件の売却手法について解説致します
いつもブログ・コラムを拝読頂きありがとうございます。
以前、「再建築不可物件」とはどのような物件か？何故売却がしづらいのか？
について解説を致しました。
では、上述のような物件をどのようにすれば売却しやすくなるのか？
今回は、その手法について解説致します。
【テーマ】
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1.再建築不可物件のおさらい
2.再建築可能にする方法とは？
3.それでも再建築が出来ない場合は？
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1.再建築不可物件のおさらい
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はず初めに、簡単に再建築不可物件について言及致します。
再建築不可物件とは、以下のような特徴がございます。
■建築基準法における接道義務を満たしていない物件
■再建築不可物件は建て替えが出来ない
■再建築不可物件は買い手が付きづらい
上述の理由から、再建築不可物件は売却がしづらい傾向にあります。
では、どのような手段を講じれば売却がしやすくなるのか？
以下より解説を致します。
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2.再建築可能にする方法とは？
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現状では再建築不可の判定を受けていたとしても、可能性ベースであることは拭い切れませんが、再建築可能にできるケースもございます。代表的なケースを以下に紹介いたします。
１）隣地を購入する（或いは借りる）
再建築不可の要因が、「間口が2m未満」である場合は、隣地の方から間口不足分を購入する（或いは借りる）という手法がございます。
上述のような不足分解消によるアプローチで、再建築可能になる可能性がございます。
２）セットバックする
再建築不可の要因が、「前面幅員が4ｍ未満」である場合は、42条2項道路である場合は、
セットバックにより幅員を広くし、再建築可能にすることができます。
前面道路が42条2項道路に接道しているかどうかは、横浜市ではこちらのページの「iマッピー」という項目より確認をすることが出来ます。
３）建築基準法43条1項の但し書きを取得する
接道義務に満たしていない土地でも、建築基準法第43条但し書きにより、建替えが認められるケースもございます。
但し書きによる建築許可のためには、特定行政庁に許可申請を提出する必要がございます。
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3.それでも再建築が出来ない場合は？
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上述のアプローチでも再建築が出来ない場合で、売却をしやすくするためには以下の施策が考えられます。
１）リフォーム・リノベーションを施す
建て替えは出来なくても、「建築確認申請」が不要な範囲での改修等については可能です。
リフォーム・リノベーションにより物件を再生させることで、売却の可能性は高くなることが考えられます。
但し、改修の程度は購入検討者によって要望が変化します。
フルリフォームを検討する人もいれば、修繕程度で充分と考える人もいるため、ケースは様々です。
現実的に、その物件をどんな人に購入してもらいたいか？また該当エリアではどのようなニーズが多いか？
目的はリフォーム・リノベーションを施すことではなく、売却することですので、その際の改修の程度に慎重に決める必要があります。
２）再建築不可物件に強い不動産会社に依頼する
ここまで再建築のために、「セットバック」や「43条但し書き許可」等について言及致しましたが、どれも独力で達成するには非常に難しく、かつ不動産に精通していないとどうしても理解しがたい内容も含有されているかと思います。
一番確実な方法としては、「再建築不可物件に強い不動産会社に依頼する」ことです。
難しいことはその道のプロにお願いをするのが一番の近道です。
弊社ではこれまでに数多くの再建築不可物件の売却に取り組ませて頂き、実績も数多くございます。
不動産は一物一価であるが故、出口戦略（売却に向けた戦略）もそれぞれ異なります。
再建築不可物件の売却に頭を抱えられている方がいらっしゃいましたら、是非一度お問い合わせ下さいませ。
再建築不可物件だからと言って、「果たして本当に売却が不可能なのか？」を見定め、全力で活路を見出します！
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