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借地権について
■借地の整理がしたい・・・
■地主とトラブルで揉めており、もう売却してしまいたい・・・
■地主から地代の値上げを交渉されたため、売却したい
その他種々ございますが、借地権を売却したいというご要望・お問合せを弊社宛に数多く頂きます。
これまでコラムにて借地権について言及した記事を書いておりませんでしたので、
本コラムでは、「そもそも借地権とは何か？」について、説明致します。
【テーマ】
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1．借地権とは？
2．借地権にも2種類ある
3．土地賃借権は更に3種類に分類される
4．「新法（借地借家法）」「旧法（借地法）」について
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1．借地権とは？
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借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利のことです。
ここで注意したいのは、「建物の所有を目的」としているところです。
建築をせず、例えば駐車場用地としての活用であれば、借地権にはなりません。
土地を借りる権利を有している人を「借地権者（通称：借地人）」といい、土地を借地権者に貸す権利を設定する人を「借地権設定者（通称：地主）」といいます。
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2．借地権にも2種類ある
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借地権の中にも、「土地賃借権」と「地上権」の大きく2つに分類されます。
双方とも借地権のため、「建物の所有を目的として土地を借りる権利」には相違ないですが、大きな違いに以下がございます。
それは、地主の許可なく売却が出来るか否かです。
それぞれ、以下の特徴がございます。
土地賃借権：売却に地主の承諾が必要
地上権：売却に地主の承諾は不要
上記の違いは、地上権が物権であることが挙げられますが、難しいお話はここでは割愛します。
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3．土地賃借権は更に3種類に分類される
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土地賃借権には、更に以下の3種類に分類されます。
①普通借地権
②定期借地権
③旧借地権
以下、それぞれを説明いたします。
①普通借地権
普通借地権とは、存続期間は決まっているが、更新すれば借り続けられる土地賃借権を指します。
更新の回数により、存続期間は異なります。
普通借地権の契約終了後、更新希望にも関わらず、借地契約が更新されない場合は、地主へ建物を時価で買取ってもらうよう請求をすることができます。（建物買取請求権）
②定期借地権
定期借地権とは、後に契約更新をすることができない土地賃借権を指します。
定期借地権には、以下の3種類がございます。
（本コラムでは名称の紹介のみにさせて頂き、それぞれの説明は割愛致します。）
■一般定期借地権
■事業用借地権
■建物譲渡特約付借地権
一般定期借地権及び事業用借地権は、契約終了後は建物を取り壊して土地を返還することになっています。
建物譲渡特約付借地権は、地主が建物を買取る、借地人が借家として活用する等の方法がございます。
③旧借地権
旧借地権とは、契約の更新により半永久的に土地を借り続けられる土地賃借権を指します。
本権利は、旧法適用時点で土地を借りていた人やその相続人が有しています。
以上になります。
土地賃借権には、複数の種類があるため、売却を検討される際は、ご自身の権利がどの権利があたるかを事前に把握されることをおススメ致します。
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4．「新法（借地借家法）」「旧法（借地法）」について
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土地賃借権を定めている法律として、以下の2種類がございます。
①借地法（旧法）
②借地借家法（新法）
①②のどちらが適用されるかは、いつ土地の賃貸借契約がなされたかによって異なります。
借地法（旧法）：～1992年7月31日以前に締結されたもの
借地借家法（新法）：1992年8月1日以降に締結されたもの
存続期間については、以下のようになります。
以上になります。
本コラムでは、借地権についての説明をさせて頂きました。
借地人様、地主様のお悩みは千差万別です。
弊社には様々なお悩みで、借地・底地のご売却を検討されている方々より数多くのお問合せを頂きます。
ご売却の検討をされている方がいらっしゃいましたら、是非お問合せ下さいませ。