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築古物件を更地にと検討している方へ？その前に確認すべきこと
■相続した実家が遠方にあり、管理がし切れないので、更地にしようか・・・
■建物の老朽化で近隣に被害があるのも怖いし、更地にしてしまおうか・・・
■売却の際に、買い手は恐らく建物は使わないだろうから、予め更地にしておこうか・・・
弊社宛にお問合せを頂くお客様の中に、上記のように考えられている方々は少なくありません。
不動産の相続を受けたはいいが、手持ち無沙汰でどうしようかと考えられている方は多数いらっしゃるかと思います。
ただ・・・、少し待ってください！
確かに、建物の老朽化等でそのまま放置しておくことのリスクもございますが、
更地にすることで発生するリスクもございます。
以下、解説致します。
【テーマ】
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１．更地にする前に確認すべき項目
２．まとめ
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1．更地にする前に確認すべき項目
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「物件を更地にする」は即ち、「建物を解体して土地だけの状態にすること」を指します。
不動産を土地だけの状態にしてしまうと、各種にリスクが伴います。
では、順に解説致します。
①固定資産税の負担が大きくなる
②都市計画税の負担が大きくなる
③再建築不可物件を更地にすると、建て直しが出来なくなる
④既存不適格建物の場合、建て直しの規模が小さくなる
⑤解体費用が発生する
①固定資産税の負担が大きくなる
不動産には固定資産税が当然に課されますが、建物が建っている状態では特例を受けることができます。
（200㎡以下は6分の1、200㎡超は3分の1）
物件を更地にしてしまうと上記特例が受けられなくなり、固定資産税が高くなってしまうため注意が必要です。
②都市計画税の負担が大きくなる
市街化区域の場合、都市計画税も課せられます。
都市計画税も同様に、建物が建っている状態では特例を受けることができます。
（200㎡以下は3分の1、200㎡超は3分の2）
固定資産税同様、更地にしてしまうと都市計画税も高くなってしまいます。
③再建築不可物件を更地にすると、建て直しが出来なくなる
更地を検討している物件の接道状況は如何でしょうか？
前面道路の幅員が極端に狭い、そもそも接道していないとなると、「再建築不可物件」の可能性があります。
再建築不可物件の場合、リフォーム・リノベーションは可能でも、新築の立て直しは不可能になります。
事前にお調べすることをおススメ致します。
再建築不可物件については以前のコラムにて執筆しておりますので、よろしければご覧下さいませ。
再建築不可物件に関するコラムはこちら
④既存不適格建物の場合、建て直しの規模が小さくなる
「既存不適格」というキーワード自体ではピンと来ない方もいらっしゃるかと思います。
ここで注目頂きたいのが、i)現状建物の建蔽率/容積率と、ii)該当地域の建蔽率/容積率です。
建蔽率・容積率とは、以下の通りです。
建蔽率：敷地面積に対する、建築面積の割合
容積率：敷地面積に対する、延床面積の割合
i)よりもii)が小さいと、建替え、建て直しの場合に規模の小さい建物しか建たなくなります。
⑤解体費用が発生する
勿論ではございますが、建物を解体して更地にする際には解体費用が発生致します。
規模や程度にもよりますが、100万円単位で見積もっておいた方が良いでしょう。
既に買い手が見つかっていて、更地引き渡しが希望という場合であればまだ良いですが、
何も決まっていない状態で解体をしてしまうと、先に費用だけが出て行ってしまいます。
どれだけ建物の程度が悪くても、建物の活用を希望する方は一定数いらっしゃいます。
売却をご検討であれば、老朽化した建物でも「建物の活用」と「解体して更地」の選択肢を買主様に与えられる余地ができますので、今一度慎重に検討されることをおススメ致します。
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２．まとめ
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物件を更地にする前に確認することをテーマに解説致しました。
更地にした状態で今後の方針を考えられることも否定は致しませんが、
それにより発生するリスクを吟味せずに更地にした結果、更地にしたが故に買い手が付かない方からのお問合せが弊社宛にも少なからずしもございましたので、このようなテーマで書かせて頂きました。
不動産のご売却は数百万円の金額が動く取引であることが殆どです。
個々人だけでは、専門的な知識も伴ってきますので、正しい判断が難しいケースもあるかと思います。
弊社では様々な事情を抱えた売主様よりお問合せを頂き、課題を解決してきた多くのノウハウがございます。
ご所有の不動産に関して、ご売却のご検討や、懸念事項がございましたら何なりとお問合せ下さいませ。