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任意売却とは
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合、
売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却は任売とも言われています。
住宅ローンを滞納、延滞すると、債務者がローンを分割で返済する権利（期限の利益といいます）が失われてしまい、お金を貸した金融機関は残っている住宅ローンの全額を一括で返済することを要求してきます。残債務を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている自宅を強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収します。
この、担保不動産を強制的に売却するのが競売です。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、物件の購入者（最高価買受人）をオークション形式で決定します。競売には様々なデメリットがあるため、「自宅を競売にしたくない、何か方法は無いか」というお問合せを多くいただきます。
任意売却のメリット
①通常の販売方法で売り出しますので所有者の経済事情が知れわたりません。競売では裁判所やインターネットで公告されてしまうので競売物件として友人知人や近隣の住民に知れわたってしまう可能性が高いです。
②市場価格で売却できますので競売に比べて高く売却できる可能性が高いですし価格に納得したうえで売却できます。競売の場合は任意売却に比べて安価での売却になってしまう可能性がありますし、いくらで売れるかわからないので不安が残ります。
③契約日や明け渡し日など売却に関して、買主様に希望を主張できるので仕事やお子様の学校などに影響を与えないで済みます。
④引越しするにあたって引越し費用の一部を売却代金の中から控除してもらえる可能性が高いので金銭的負担が軽減されます。デメリットは競売に比べて短期間で引越しをしなければならないことぐらいです。平均して3カ月～6カ月早く引越さなければならなくなります。
任意売却と競売の違い。競売の回避方法。
任意売却は売却しても借入金を全額返済できずに債務が残ってしまいますが、そのほかは通常の不動産売却と同じです。任意つまり債務者の意思で売却することを指します。一方、競売は正式には一般競争入札と言って債権者が債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てが正当と立証された場合に裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することを指します。任意売却は債務者の意思で売却するので明渡しの時期などもご自身で決めることができます。
また、売却後の返済方法や返済額の希望などが通り易いです。一方、競売は競売費用は遅延損害金などが上乗せされるので借入金がどんどん膨らんでしまいます。また、競売の場合は室内を内覧しないで購入しますのでおのずと任意売却より安価での売却となってしまう可能性が高いです。
従って、競売は債務者にとって全くと言っていいほどメリットがありませんので、返済が困難になった時や今後返済が困難になりそうだと感じたときは躊躇せずすぐに任意売却などの方法で解決に取り組んだほうがよろしいです。
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